Decreto mutui, clausola su pignoramento casa,cosa cambia.

Piano-CasaLe nuove regole sul pignoramento casa previste dal decreto mutui approvato dal Consiglio dei Ministri del 20 aprile, che recepisce la direttiva comunitaria 17/UE, sono che dopo 18 rate non pagate del mutuo, la banca può pignorare l’immobile e venderlo senza procedura giudiziaria anche se si tratta della prima casa ,ma ci deve essere una clausola esplicita nel contratto. La norma non è retroattiva, quindi non riguarda mutui già in essere, nemmeno se interviene un’eventuale surroga (diritto alla portabilità, trasferendo il mutuo presso un’altra banca). Ci sono invece una serie di obblighi di informazione al cliente nel caso in cui la clausola sulla pignorabilità venga inserita nel contratto.

 La norma introduce la possibilità per la banca di pignorare la casa senza procedura giudiziale dopo 18 rate inevase (la prima versione del testo ne prevedeva 7): l’opzione non scatta in automatico ma deve essere esplicitamente prevista dal contratto, che il cliente può quindi rifiutare di inserire. La banca o l’intermediario finanziario hanno l’obbligo di informarlo adeguatamente sulla presenza di tale clausola, nel qual caso deve obbligatoriamente essere seguito da un consulente.

In generale, sono previsti obblighi stringenti in materia di chiarezza su tutti i tassi applicati e le clausole. Sarà comunque la Banca d’Italia ad emanare il provvedimento applicativo, nel quale prevedere ulteriori norme a protezione dei consumatori che si trovino in particolare situazione di difficoltà o debolezza.

Fra le novità spicca anche la regola sul debito residuo. In sostanza, se il prezzo di vendita dell’immobile pignorato risulta essere più basso della quota di mutuo non ancora saldato alla banca, sarà quest’ultima a rimetterci la differenza, che non potrà quindi gravare sul consumatore. Se invece il prezzo di vendita dell’immobile risultasse più alto del mutuo residuo, il consumatore avrà diritto a tenersi la differenza.

Clausola di inadempimento

Una volta che la banca riceve esplicita disposizione di vendita dell’immobile, ovvero nel caso in cui il mutuario sottoscriva liberamente la clausola di inadempimento,un perito indipendente nominato dal tribunale avrà il compito di valutarne il valore. Quindi, in caso di morosità, la vendita da parte della banca sarà possibile senza passare dall’asta giudiziaria. Il trasferimento del bene alla banca comporterà in ogni caso la totale estinzione del debito, ovvero la banca sarà obbligata a cancellare il mutuo, anche se il valore dell’immobile dovesse risultare inferiore al debito residuo.

Nel caso in cui dalla vendita dell’immobile risulti un’eccedenza rispetto al debito residuo, questa spetterà al consumatore. Il consumatore potrà essere assistito da un esperto di fiducia, mentre la Banca d’Italia vigilerà sull’intera procedura. La scelta delle 18 rate, spiega Giovanni Sanga del PD, deriva dalla normativa già esistente che prevede la possibilità di sospendere il mutuo sulla prima casa per 18 mesi.

Senza clausola

Diversamente, se il consumatore non dovesse sottoscrivere la clausola di inadempimento, la banca potrà effettuare la procedura prevista dal Tub (art. 40 comma 2) dopo soli 7 pagamenti mancati, anche non consecutivi. Anche in questo caso l’eccedenza rispetto all’eventuale debito residuo dovrà essere versato dal cliente al termine dei sei mesi dalla conclusione della procedura.


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